Quelle est la meilleure SCPI en 2026 ?

En termes de rendement pur, Remake Live (7,79 %) et Iroko Zen (7,12 %) dominent le classement, avec l'avantage supplementaire de 0 % de frais de souscription. Pour un investissement long terme eprouve, Corum Origin (6,06 % depuis plus de 10 ans) reste la reference du marche.

Combien investir en SCPI pour obtenir 500 euros de revenus mensuels ?

Avec un rendement de 6 % brut, il faut investir environ 100 000 euros pour generer 6 000 euros de loyers annuels (500 euros/mois brut). Apres fiscalite (impot sur le revenu + prelevements sociaux de 17,2 %), le revenu net depend de votre tranche marginale d'imposition.

SCPI en direct ou via assurance vie ?

En direct, vous percevez les loyers mais etes impose a votre TMI + 17,2 %. En assurance vie, la fiscalite est celle de l'assurance vie (plus avantageuse apres 8 ans) mais les frais de gestion du contrat s'ajoutent (0,50-0,75 %). Le demembrement temporaire est une troisieme option pour ne pas etre impose pendant la periode de nue-propriete.

Les SCPI sont-elles risquees ?

Les SCPI comportent un risque de perte en capital (baisse du prix de la part) et un risque de baisse des loyers (vacance locative). Cependant, la mutualisation sur des dizaines d'immeubles et centaines de locataires reduit fortement le risque par rapport a un investissement immobilier en direct. Sur 30 ans, les SCPI ont offert un rendement annualise autour de 5-6 %.

Quel est le delai de jouissance d'une SCPI ?

Le delai de jouissance est la periode entre l'achat de parts et le premier versement de loyers. Il varie de 1 mois (Iroko Zen) a 5-6 mois (Corum Origin, Epargne Pierre). Pendant ce delai, votre argent est investi mais ne genere pas encore de revenus distribues.

Meilleures SCPI 2026 — Comparatif de rendement

Nous avons analyse les SCPI les plus performantes du marche pour identifier celles qui offrent le meilleur rapport rendement / frais / risque. Criteres : taux de distribution, frais de souscription, diversification, solidite. Comparatif independant.

1re

Remake Live

Diversifiee

7,79 %0 % frais

Meilleur rendement + 0 % frais

Iroko Zen

Diversifiee

7,12 %0 % frais

0 % frais d'entree

Corum Origin

Bureaux (Europe)

6,06 %11,96 % frais

Reference du marche

Tableau comparatif des SCPI

Critere	Remake LiveMeilleur rendement + 0 % frais	Iroko Zen0 % frais d'entree	Corum OriginReference du marche	Epargne Pierre	Primovie
Rendement 2024	7,79 %	7,12 %	6,06 %	5,28 %	4,21 %
Type	Diversifiee	Diversifiee	Bureaux (Europe)	Bureaux (France)	Sante / Education
Frais souscription	0 %	0 %	11,96 %	10 %	9,60 %
Prix part	204 €	200 €	1 135 €	208 €	203 €
Capitalisation	~700 M€	~600 M€	~3 Md€	~3,5 Md€	~4 Md€
Note	9/10	8,5/10	8/10	7,5/10	7/10

500 €/mois

de revenus passifs

C'est le revenu mensuel brut approximatif genere par un portefeuille SCPI de 100 000 euros investi a 6 % de rendement. Les loyers sont verses mensuellement ou trimestriellement selon les SCPI, sans aucune gestion locative de votre part.

Attention : les revenus SCPI sont soumis a l'impot sur le revenu et aux prelevements sociaux. En assurance vie ou en demembrement, la fiscalite peut etre optimisee.

Notre avis detaille sur chaque SCPI

Remake Live

Diversifiee · Capitalisation : ~700 M€

Meilleur rendement + 0 % frais

Rendement 2024

7,79 %

Frais souscription

0 %

Prix part

204 €

Note

9/10

Remake Live combine le meilleur rendement de notre selection (7,79 %) avec 0 % de frais de souscription, une premiere dans le monde des SCPI. Strategie diversifiee en Europe avec un patrimoine recent et bien situe. La capitalisation croit rapidement.

Pour qui :Investisseur qui veut maximiser le rendement sans frais d'entree.

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Iroko Zen

Diversifiee · Capitalisation : ~600 M€

0 % frais d'entree

Rendement 2024

7,12 %

Frais souscription

0 %

Prix part

200 €

Note

8,5/10

Iroko Zen est une SCPI sans frais de souscription avec un excellent rendement de 7,12 %. Strategie diversifiee (commerces, bureaux, logistique) avec une approche responsable. Ideale pour ceux qui ne veulent pas immobiliser 8-10 % de frais des l'achat.

Pour qui :Epargnant qui refuse les frais d'entree eleves des SCPI traditionnelles.

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Corum Origin

Bureaux (Europe) · Capitalisation : ~3 Md€

Reference du marche

Rendement 2024

6,06 %

Frais souscription

11,96 %

Prix part

1 135 €

Note

8/10

Corum Origin est la SCPI de reference avec un track record de plus de 10 ans de rendement superieur a 6 %. Diversifiee en Europe (13 pays), elle offre une stabilite remarquable. Les frais de souscription sont eleves (11,96 %) mais se justifient par la regularite du rendement.

Pour qui :Investisseur long terme qui cherche un rendement regulier et eprouve.

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Epargne Pierre

Bureaux (France) · Capitalisation : ~3,5 Md€

Rendement 2024

5,28 %

Frais souscription

10 %

Prix part

208 €

Note

7,5/10

Epargne Pierre est l'une des plus grosses SCPI du marche par la capitalisation. Investie principalement en bureaux en France, elle offre un rendement solide autour de 5 %. Sa taille importante assure une bonne diversification du patrimoine immobilier.

Pour qui :Epargnant qui privilegie la taille et la solidite d'une grosse SCPI historique.

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Primovie

Sante / Education · Capitalisation : ~4 Md€

Rendement 2024

4,21 %

Frais souscription

9,60 %

Prix part

203 €

Note

7/10

Primovie est une SCPI thematique investie dans l'immobilier de sante (cliniques, EHPAD) et d'education (creches, universites). Le rendement est plus faible mais la thematique est resiliente et decorrelee des cycles economiques classiques.

Pour qui :Investisseur qui veut une diversification thematique dans la sante et l'education.

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SCPI sans frais d'entree : la revolution en cours

Traditionnellement, les SCPI prelevent entre 8 % et 12 % de frais de souscription (integres dans le prix de la part). Depuis 2020, de nouvelles SCPI comme Iroko Zen et Remake Live proposent 0 % de frais d'entree :

Avantage immediat : 100 % de votre investissement travaille des le premier jour (contre 88-92 % avec une SCPI classique).
Horizon plus court :sans frais d'entree, le point mort est atteint des la premiere annee au lieu de 3-5 ans.
Contrepartie : ces SCPI prelevent des frais de gestion un peu plus eleves (18 % vs 10-12 % sur les loyers) et des frais de retrait en cas de sortie anticipee.

Pour un investisseur de long terme (8 ans et plus), les SCPI traditionnelles a frais d'entree restent competitives. Pour un horizon de 3-5 ans, les SCPI sans frais sont plus pertinentes.

Questions fréquentes

Investir en SCPI en 2026 : tout ce qu'il faut savoir

Les SCPI (Societes Civiles de Placement Immobilier) permettent d'investir dans l'immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique, sante) a partir de quelques centaines d'euros, sans les contraintes de la gestion locative directe. Souvent appelees « pierre-papier », elles mutualisent le risque sur un large patrimoine immobilier et redistribuent les loyers sous forme de dividendes trimestriels ou mensuels.

Comment fonctionne une SCPI ?

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous devenez associe d'une societe qui detient et gere un patrimoine immobilier. La societe de gestion selectionne les immeubles, negocie les baux, encaisse les loyers et redistribue les revenus aux associes au prorata de leur investissement. Vous n'avez rien a gerer : pas de locataire a trouver, pas de travaux a superviser, pas de loyers impayes a gerer. Le rendement distribue (appele « taux de distribution ») se situe historiquement entre 4 % et 7 % brut par an selon les SCPI.

SCPI a capital variable vs capital fixe

Les SCPI a capital variable (comme Corum Origin, Iroko Zen, Remake Live) emettent de nouvelles parts en continu. Vous pouvez souscrire a tout moment au prix fixe par la societe de gestion. Les SCPI a capital fixe n'emettent de nouvelles parts que lors d'augmentations de capital ponctuelles. Sur le marche secondaire, le prix est determine par l'offre et la demande. Les SCPI a capital variable sont plus simples d'acces et plus liquides pour les investisseurs particuliers.

La diversification geographique et sectorielle

Les meilleures SCPI diversifient leur patrimoine sur plusieurs pays europeens et plusieurs types d'actifs. Corum Origin est presente dans 13 pays, Iroko Zen investit en France, Allemagne, Espagne et Pays-Bas. Cette diversification reduit le risque lie a un marche immobilier local ou un secteur economique unique. En 2024, les SCPI diversifiees ont mieux resiste que les SCPI mono-sectorielles de bureaux, qui ont subi la montee du teletravail.

Fiscalite des revenus SCPI

Les revenus SCPI sont imposes comme des revenus fonciers : a votre tranche marginale d'imposition (TMI) plus 17,2 % de prelevements sociaux. Pour un contribuable a 30 % de TMI, la fiscalite totale est donc de 47,2 % sur les loyers percus. Il existe plusieurs strategies pour optimiser cette fiscalite : l'achat en demembrement temporaire (nue-propriete), l'investissement via une assurance vie, ou la detention via une SCI a l'IS. Le choix depend de votre situation personnelle et de votre horizon d'investissement.

Pourquoi comparer les SCPI avant d'investir ?

Avec plus de 200 SCPI disponibles sur le marche francais, les ecarts de performance sont considerables : de 3 % a plus de 8 % de rendement selon les SCPI. Les frais de souscription varient de 0 % a 12 %, ce qui impacte directement votre rendement reel sur les premieres annees. Un comparatif independant permet d'identifier les SCPI les plus adaptees a votre profil (horizon, fiscalite, montant) et d'eviter les SCPI en difficulte dont le prix de part a baisse recemment.

Avertissement :Ce comparatif est fourni a titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Les SCPI comportent un risque de perte en capital et de baisse des revenus distribues. Les rendements passes ne prejugent pas des rendements futurs. Ce comparatif est independant : EpargneMalin.fr ne percoit aucune commission des societes de gestion mentionnees. Donnees mises a jour en mai 2026 — verifiez les conditions actuelles sur le site de chaque societe de gestion.