Mis à jour le 2026-09-20

Meilleures SCPI 2026 : Comparatif de rendement

Nous avons analysé les SCPI les plus performantes du marché pour identifier celles qui offrent le meilleur rapport rendement / frais / risque. Critères : taux de distribution, frais de souscription, diversification, solidité. Comparatif indépendant.

1re

Remake Live

Diversifiée

7,79 %0 % frais

Meilleur rendement + 0 % frais

Iroko Zen

Diversifiée

7,12 %0 % frais

0 % frais d'entrée

Corum Origin

Bureaux (Europe)

6,06 %11,96 % frais

Référence du marché

Tableau comparatif des SCPI

Critère	Remake LiveMeilleur rendement + 0 % frais	Iroko Zen0 % frais d'entrée	Corum OriginRéférence du marché	Épargne Pierre	Primovie
Rendement 2024	7,79 %	7,12 %	6,06 %	5,28 %	4,21 %
Type	Diversifiée	Diversifiée	Bureaux (Europe)	Bureaux (France)	Santé / Éducation
Frais souscription	0 %	0 %	11,96 %	10 %	9,60 %
Prix part	204 €	200 €	1 135 €	208 €	203 €
Capitalisation	~700 M€	~600 M€	~3 Md€	~3,5 Md€	~4 Md€
Note	9/10	8,5/10	8/10	7,5/10	7/10

500 €/mois

de revenus passifs

C'est le revenu mensuel brut approximatif généré par un portefeuille SCPI de 100 000 euros investi a 6 % de rendement. Les loyers sont verses mensuellement ou trimestriellement selon les SCPI, sans aucune gestion locative de votre part.

Attention : les revenus SCPI sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. En assurance vie ou en démembrement, la fiscalité peut être optimisée.

Notre avis détaillé sur chaque SCPI

Remake Live

Diversifiée · Capitalisation : ~700 M€

Meilleur rendement + 0 % frais

Rendement 2024

7,79 %

Frais souscription

0 %

Prix part

204 €

Note

9/10

Remake Live combine le meilleur rendement de notre sélection (7,79 %) avec 0 % de frais de souscription, une première dans le monde des SCPI. Stratégie diversifiée en Europe avec un patrimoine récent et bien situé. La capitalisation croît rapidement.

Pour qui :Investisseur qui veut maximiser le rendement sans frais d'entrée.

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Iroko Zen

Diversifiée · Capitalisation : ~600 M€

0 % frais d'entrée

Rendement 2024

7,12 %

Frais souscription

0 %

Prix part

200 €

Note

8,5/10

Iroko Zen est une SCPI sans frais de souscription avec un excellent rendement de 7,12 %. Stratégie diversifiée (commerces, bureaux, logistique) avec une approche responsable. Idéale pour ceux qui ne veulent pas immobiliser 8-10 % de frais dès l'achat.

Pour qui :Épargnant qui refuse les frais d'entrée élevés des SCPI traditionnelles.

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Corum Origin

Bureaux (Europe) · Capitalisation : ~3 Md€

Référence du marché

Rendement 2024

6,06 %

Frais souscription

11,96 %

Prix part

1 135 €

Note

8/10

Corum Origin est la SCPI de référence avec un track record de plus de 10 ans de rendement supérieur à 6 %. Diversifiée en Europe (13 pays), elle offre une stabilité remarquable. Les frais de souscription sont élevés (11,96 %) mais se justifient par la régularité du rendement.

Pour qui :Investisseur long terme qui cherche un rendement régulier et éprouvé.

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Épargne Pierre

Bureaux (France) · Capitalisation : ~3,5 Md€

Rendement 2024

5,28 %

Frais souscription

10 %

Prix part

208 €

Note

7,5/10

Épargne Pierre est l'une des plus grosses SCPI du marché par la capitalisation. Investie principalement en bureaux en France, elle offre un rendement solide autour de 5 %. Sa taille importante assure une bonne diversification du patrimoine immobilier.

Pour qui :Épargnant qui privilégie la taille et la solidité d'une grosse SCPI historique.

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Primovie

Santé / Éducation · Capitalisation : ~4 Md€

Rendement 2024

4,21 %

Frais souscription

9,60 %

Prix part

203 €

Note

7/10

Primovie est une SCPI thématique investie dans l'immobilier de santé (cliniques, EHPAD) et d'éducation (crèches, universités). Le rendement est plus faible mais la thématique est résiliente et décorrélée des cycles économiques classiques.

Pour qui :Investisseur qui veut une diversification thématique dans la santé et l'éducation.

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SCPI sans frais d'entrée : la révolution en cours

Traditionnellement, les SCPI prélèvent entre 8 % et 12 % de frais de souscription (integres dans le prix de la part). Depuis 2020, de nouvelles SCPI comme Iroko Zen et Remake Live proposent 0 % de frais d'entrée :

Avantage immédiat : 100 % de votre investissement travaille des le premier jour (contre 88-92 % avec une SCPI classique).
Horizon plus court :sans frais d'entrée, le point mort est atteint des la première année au lieu de 3-5 ans.
Contrepartie : ces SCPI prélèvent des frais de gestion un peu plus eleves (18 % vs 10-12 % sur les loyers) et des frais de retrait en cas de sortie anticipée.

Pour un investisseur de long terme (8 ans et plus), les SCPI traditionnelles a frais d'entrée restent compétitives. Pour un horizon de 3-5 ans, les SCPI sans frais sont plus pertinentes.

Questions fréquentes

Quelle est la meilleure SCPI en 2026 ?

En termes de rendement pur, Remake Live (7,79 %) et Iroko Zen (7,12 %) dominent le classement, avec l'avantage supplémentaire de 0 % de frais de souscription. Pour un investissement long terme éprouvé, Corum Origin (6,06 % depuis plus de 10 ans) reste la référence du marché.

Combien investir en SCPI pour obtenir 500 euros de revenus mensuels ?

Avec un rendement de 6 % brut, il faut investir environ 100 000 euros pour générer 6 000 euros de loyers annuels (500 euros/mois brut). Après fiscalité (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de 17,2 %), le revenu net dépend de votre tranche marginale d'imposition.

SCPI en direct ou via assurance vie ?

En direct, vous percevez les loyers mais êtes imposé à votre TMI + 17,2 %. En assurance vie, la fiscalité est celle de l'assurance vie (plus avantageuse après 8 ans) mais les frais de gestion du contrat s'ajoutent (0,50-0,75 %). Le démembrement temporaire est une troisième option pour ne pas être imposé pendant la période de nue-propriété.

Les SCPI sont-elles risquées ?

Les SCPI comportent un risque de perte en capital (baisse du prix de la part) et un risque de baisse des loyers (vacance locative). Cependant, la mutualisation sur des dizaines d'immeubles et centaines de locataires réduit fortement le risque par rapport à un investissement immobilier en direct. Sur 30 ans, les SCPI ont offert un rendement annualisé autour de 5-6 %.

Quel est le délai de jouissance d'une SCPI ?

Le délai de jouissance est la période entre l'achat de parts et le premier versement de loyers. Il varie de 1 mois (Iroko Zen) à 5-6 mois (Corum Origin, Épargne Pierre). Pendant ce délai, votre argent est investi mais ne génère pas encore de revenus distribués.

Investir en SCPI en 2026 : tout ce qu'il faut savoir

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d'investir dans l'immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique, santé) à partir de quelques centaines d'euros, sans les contraintes de la gestion locative directe. Souvent appelées « pierre-papier », elles mutualisent le risque sur un large patrimoine immobilier et redistribuent les loyers sous forme de dividendes trimestriels ou mensuels.

Comment fonctionne une SCPI ?

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, vous devenez associe d'une société qui détient et gere un patrimoine immobilier. La société de gestion selectionne les immeubles, negocie les baux, encaisse les loyers et redistribue les revenus aux associes au prorata de leur investissement. Vous n'avez rien à gérer : pas de locataire à trouver, pas de travaux à superviser, pas de loyers impayés à gérer. Le rendement distribue (appelé « taux de distribution ») se situe historiquement entre 4 % et 7 % brut par an selon les SCPI.

SCPI a capital variable vs capital fixe

Les SCPI a capital variable (comme Corum Origin, Iroko Zen, Remake Live) émettent de nouvelles parts en continu. Vous pouvez souscrire a tout moment au prix fixe par la société de gestion. Les SCPI a capital fixe n'émettent de nouvelles parts que lors d'augmentations de capital ponctuelles. Sur le marche secondaire, le prix est determine par l'offre et la demande. Les SCPI a capital variable sont plus simples d'accès et plus liquides pour les investisseurs particuliers.

La diversification géographique et sectorielle

Les meilleures SCPI diversifient leur patrimoine sur plusieurs pays européens et plusieurs types d'actifs. Corum Origin est presente dans 13 pays, Iroko Zen investit en France, Allemagne, Espagne et Pays-Bas. Cette diversification réduit le risque lie a un marche immobilier local ou un secteur économique unique. En 2024, les SCPI diversifiées ont mieux resiste que les SCPI mono-sectorielles de bureaux, qui ont subi la montée du télétravail.

Fiscalité des revenus SCPI

Les revenus SCPI sont imposes comme des revenus fonciers : a votre tranche marginale d'imposition (TMI) plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un contribuable a 30 % de TMI, la fiscalité totale est donc de 47,2 % sur les loyers perçus. Il existe plusieurs stratégies pour optimiser cette fiscalité : l'achat en démembrement temporaire (nue-propriete), l'investissement via une assurance vie, ou la détention via une SCI à l'IS. Le choix dépend de votre situation personnelle et de votre horizon d'investissement.

Pourquoi comparer les SCPI avant d'investir ?

Avec plus de 200 SCPI disponibles sur le marche français, les écarts de performance sont considérables : de 3 % a plus de 8 % de rendement selon les SCPI. Les frais de souscription varient de 0 % à 12 %, ce qui impacte directement votre rendement réel sur les premières années. Un comparatif indépendant permet d'identifier les SCPI les plus adaptées a votre profil (horizon, fiscalité, montant) et d'éviter les SCPI en difficulté dont le prix de part a baisse récemment.

Avertissement : Ce comparatif est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Les SCPI comportent un risque de perte en capital et de baisse des revenus distribués. Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs. Ce comparatif est indépendant : EpargneMalin.fr ne perçoit aucune commission des sociétés de gestion mentionnées. Données mises à jour en mai 2026. Vérifiez les conditions actuelles sur le site de chaque société de gestion.

Sources officielles

Les taux, plafonds et règles cités sur cette page proviennent des sources publiques suivantes, vérifiées pour 2026 :